Il nostro territorio è pieno di ville anche in stile Liberty, alcune del 1400 in stato di abbandono, dimenticati, coperti dalla vegetazione, collabenti, diroccati, che aspettano solo di tornare allo splendore di un tempo e essere vissute, un patrimonio immobiliare di tutto rispetto da riscoprire e salvaguardare, con un investimento d’acquisto di poche migliaia di euro.
Proponiamo di fondere queste due esigenze, la richiesta sempre più pressante da parte di facoltose famiglie che non possono costruire sui terreni agricoli ville e dimore di lusso, e l'eccesso di immobili antichi abbandonati alcuni unici al mondo presenti sul territorio di Gela.
Trasformare antichi immobili esistenti abbandonati in ville di lusso ha solo vantaggi, il primo non consumare il suolo, il secondo acquisti di interi caseggiati a prezzi bassissimi, il terzo l'utilizzo immobiliare esistente, il quarto lavoro a soggetti terzi di custodia, cura del verde e piscina di pertinenze, il quinto riqualificazione della zone limitrofe alla città in contesti storici-artistici-paesaggistici molte volte di valore inestimabile, il sesto l'allontanamento dagli assembramenti urbani.
E' possibile tra l'altro utilizzare il Sismabonus che andrebbe a coprire fino a 96.000 euro per unità abitativa sulla struttura portante.
Oggi bisogna sicuramente con ogni mezzo incentivare con detrazioni fiscali comunali (e statali) chi acquista, ricostruisce e stabilisce la propria residenza stabilmente in immobili antichi e li riqualifica in ville e dimore di lusso, si possono utilizzare pure fondi UE (Recovery Fund). Sempre più famiglie chiedono ai tecnici: Per quale motivo non è possibile a Gela costruire immobili su terreni agricoli.
Salvo per i paesi a vocazione agricola o montani, i regolamenti edilizi nazionali e le normative, non permettono l’edificazione sui terreni non urbani, ma autorizzano il frazionamento in migliaia di piccoli lotti in caso di successioni, donazioni, con successiva voltura catastale, un controsenso di logica economica. Il Comune di Gela quale città più abitata della provincia di Caltanissetta ha il potere decisionale per modificare il grave errore tecnico normativo intercedendo con la Regione, lo prevede la legge.
Il Testo Unico per l’Edilizia dpr n. 380/2001 al capo II specifica quali interventi edilizi sono subordinati al permesso di costruire (Legge n. 10 del 1977, art. 1, legge 28 febbraio 1985, n. 47, art 25, comma 4) demandando alle regioni il potere di individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. I comuni grazie aldpr 380/2001 in sollecito alla Regione possono cambiare alcuni decreti, e normative vigenti, il primo secondo nostro progetto e proposta:
Veto di frazionamenti in lotti inferiori di un ettaro (10.000 mq) su terreni agricoli;
il secondo: Sui lotti di 10.000mq si potrà dare la possibilità di edificare e realizzare ville e dimore di lusso con obbligo per i beneficiari di rendere produttivi i terreni, i benefici sarebbero multipli.
Quando oggi è possibile costruire a Gela su un Terreno agricolo. Quest'ultimo, oggetto della nostra analisi, i misuratori vengono espressi come: n* m3/m2, dove n = indice di edificabilità definito dal Comune; m3 = metri cubi che da realizzare; m2 = metri quadri.
Dato che, generalmente, si conoscono i metri quadri del terreno in questione e l'indice è fornito dal Comune, per calcolare quanti metri cubi si possono costruire basta fare la seguente operazione: m3 = n*m2
Benché questo calcolo possa fornire un’idea di massima, l'esatta cubatura edificabile non è sempre di così facile stima. Infatti, spesso sussistono diversi fattori a complicare la situazione, come i parametri riferiti alla zonizzazione territoriale presenti nel D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (distanze minime tra edifici, l'altezza massima, ecc).
Anche nel caso in cui si posseggano i titoli richiesti e si riesca ad ottenere il Permesso di Costruire sul proprio lotto agricolo, l’attività edificatoria è estremamente ridotta e, per legge nazionale, è stabilito un limite massimo e inderogabile con indice di edificabilità a fini di insediamento residenziale pari a 0,03 metri cubi per metro quadro.
Esempio pratico: un fondo agricolo di 10.000 m2 in cui l’indice di fabbricabilità sia massimo, ovvero di m3 0,03 per m2. Applicando la formula vista prima: 0,03*10.000 = 300 m3.
Considerando un piano unico ed un soffitto alto circa 2,7 m, su questo lotto si può costruire all'incirca una casa con superficie di 112 m2.
L'articolo 9 della L. Bucalossi esenta dal pagamento del contributo concessorio, commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, le opere da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153. L'imprenditore agricolo professionale (che esercita da più di tre anni) può beneficiare della detrazione degli oneri di urbanizzazione, inoltre se intende demolire un edificio su un terreno agricolo di cui è proprietario, affittuario o abbia altri diritti minori, ha il beneficio di ricostruirlo ampliandolo per un’entità superiore al 20%, come consentito dal Piano casa.
Chiediamo al Comune di Gela in applicazione D.P.R. 380/2001 di lavorare per tre aspetti urbanistici permettere l'edificazione su terreni agricoli per realizzare ville e dimore di lusso, veto assoluto di frazionare i terreni agricoli in lotti inferiori a un ettaro, incentivare con detrazioni fiscali comunali chi acquista, ricostruisce e stabilisce la propria residenza stabilmente in immobili antichi riqualificandoli. La proposta farebbe rinascere il settore tecnico, edile, urbanistico nella città di Gela.
Francesco Agati
